債務整理 住宅ローン 巻き戻し

住宅ローンの巻き戻しとは

 

住宅ローンの巻き戻しって何ですか?


 

 

住宅ローンを3ヶ月以上滞納すると保証会社に代位弁済されて債権者が保証会社に移行しますが、個人再生の住宅ローン特則を利用すれば保証会社の代位弁済前の状態にまで「巻き戻す」ことができるのです。


 

個人再生では、住宅ローン特則を利用することで住宅ローンを残したまま他の借金だけを減額して整理することができます。

 

既に住宅ローンの返済を滞納していて、保証会社による代位弁済がされてしまった後でも、6か月以内に個人再生の申立てをすると、保証会社の代位弁済前の状態に戻すことができます。これを「住宅ローンの巻き戻し」と言います。

 

住宅ローン巻き戻しの流れ

まず銀行への住宅ローンの返済が滞った場合、3ヶ月以上滞納が続くとローン契約の違反により期限の利益を喪失します。期限の利益を喪失すると、ローン債務者は銀行に残りの債務を一括で返済する義務を負うことになります。

 

しかし、ローン残債務を一括返済するお金がない場合がほとんどなので、次の段階として保証会社にによる代位弁済が行われます。

 

保証会社がローン債務者の代わりに残りのローン債務を銀行に一括返済することを代位弁済と言いますが、この代位弁済によって債権者が銀行から保証会社に代わります。同時に、住宅の抵当権も銀行から保証会社に移転します。

 

さらに3〜6か月経過すると、保証会社は住宅に付いた抵当権を行使して住宅を競売にかけて処分することで債権の回収を図ります。ここまでが住宅ローンを滞納してからの一般的な流れとなります。

 

しかし、保証会社の代位弁済から6か月以内に住宅ローン特則付きの個人再生を申立てると、保証会社が代位弁済する前の状態にまで住宅ローンの巻き戻しが可能になります。

 

住宅ローンの巻き戻しがされると、銀行による「期限の利益の喪失」も、「保証会社による代位弁済」も、「抵当権行使による競売開始手続き」もすべて中止、またはなかったことになります。そのため、個人再生の認可決定後には、また銀行を債権者として月々の分割返済を行い、住宅にもそのまま住み続けることができます。

 

ただし、競売手続きが既に開始されている場合、誰かに落札されてしまった後だと競売手続きを中止することができないので、入札日までに個人再生を申立てる必要があります。

 

なお、銀行に対して滞納していた住宅ローンの未納返済分は、そこに利息、遅延損害金を付けた金額をきちんと銀行に返済する必要があります。これらの滞納分の返済額は、個人再生の返済計画に盛り込まれ、今後3〜5年かけて返済することになります。

 

なぜ住宅ローンの巻き戻しが可能なのか?

では、なぜ一度は返済滞納によって期限の利益を喪失し、債権が保証会社に移った住宅ローンを元通りに戻すことを銀行は許してくれるのでしょうか?

 

これは、個人再生がそもそも住宅ローンを所有する個人の債権者を救済するために作られた制度であることが大きいです。つまり、法律でそう決められているから銀行も許可してくれている、ということなのです。

 

この住宅ローンの巻き戻しは民事再生法204条で定められています。

 

民事再生法204条 保証会社の債務履行の取り扱い

住宅資金特別条項を定めた再生計画の認可の決定が確定した場合において、保証会社が住宅資金貸付債権に係る保証債務を履行していたときは、当該保証債務の履行は、なかったものとみなす。

 

またこの住宅資金特別条項が保証会社の代位弁済から6か月以内であれば利用できる旨は、民事再生198条で規定されています。この「巻き戻し」のルールが設けられているため、保証会社も6か月が経過するまでは競売を申立てないところも多いようです。

 

住宅ローンの巻き戻しについては、銀行や保証会社の担当者も受任通知を受け取った段階で相手側から方針を確認するために連絡してくることも多いようです。

 

住宅ローンの巻き戻しで注意すべき点

もし保証会社による競売が実行されていて、それを住宅ローン特則によって中止した場合は、競売費用や抵当権移転登記の費用などを誰が負担するのかという問題があります。これについては、特別な取り決めが事前になされていない限り、原則住宅ローン債権者らの負担となります。ただし、事前に契約で債務者負担であると定められている場合は債務者負担になります。

 

費用がもし債務者負担となった場合には、これらの費用は再生債権として扱われることになるので、最低弁済額の基準に基づいて減額されます。住宅資金特別条項の要件は満たしていないので、これらの諸費用が住宅ローン債権の一部に組み込まれることはありません。


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