債務整理 抵当権

抵当権とは

 

返済中の住宅ローンを債務整理すると抵当権が実行されて住宅が競売に出されてしまうということなんですが、抵当権とはどういうものなんですか?


 

 

抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた時に家と土地をその借金の担保として確保しておくためのものです。


 

住宅ローンの返済が困難になって債務整理を行った場合は、住宅を失う可能性があります。これは住宅ローンを組む際に設定されている抵当権が債務整理を行うと実行され、住宅が競売に出されてしまうためです。

 

抵当権とは、簡単に言うと、住宅ローンが支払えなくなった時にその家と土地を銀行が取り上げることができる権利のことです。住宅ローンを借り入れでは、家と土地が借金の担保になります。借金の返済ができなくなった時は、担保としていた家や土地が取り上げられます。

 

住んでいる家や土地が取り上げられるというのはとても恐ろしいことですが、この契約をしなければ銀行はお金を貸してくれません。と言うのも、貸す側にしてみれば貸したお金が返ってこないことが一番怖いのです。住宅ローンともなればかなり大きな金額を融資することになります。それを「返済できませんでした」で済ませないために、家と土地を担保にして損をしないようにしているのです。

 

銀行は債務者がローンを支払えなくなった時、損をしてしまうと困るので必ずこの契約をします。契約は書面だけでも効力はありますが、通常は必ず「抵当権設定登記」が行われます。抵当権設定手続きは、銀行と提携している司法書士が代理で行うのが一般的です。

 

住宅ローンを完済したら、今度は「抵当権抹消登記」と言う手続きが行われます。通常、住宅ローンが終了して返済が完了した時に銀行から抵当権を抹消するための書類一式が渡されます。銀行から送られてくる書類には、自分で司法書士を探して依頼するか、自分で法務局へ行って手続きをするようにと書かれています。銀行側に任せていても手続きは進まないので注意が必要です。

 

抵当権抹消手続きをしなかったからと言って不都合なことはありませんが、後々不動産の売却をする時に面倒になるので、書類が送られて来たら早めに手続きをしておいた方が良いでしょう。

 

根抵当権と抵当権の違い

通常の抵当権とは他に「根抵当権」というものがあります。

 

根抵当権と言うのは、その名のとおり抵当権の一種です。一般的な抵当権は、既にある特定の債権を担保するものです。一方、根抵当権になると継続的な取引の中で出てくる不特定多数の債権を担保するものになります。つまり、根抵当権の方が幅広くカバーできるということになります。

 

根抵当権では、一定の金額までの融資を自由に行うことができるようにするために、普通の抵当権よりも広範囲に抵当権が設定されています。抵当権の場合、お金を借りたら抵当権を設定し、お金を返したら抵当権を抹消します。これに対して根抵当権とは、お金を何度借りても返しても、上限金額の範囲内ならその都度抵当権を設定したり抹消したりせずに取引を行うことができます。

 

抵当権が設定されているローンを債務整理するとどうなる?

抵当権が設定されている住宅ローンなどを債務整理するということは、ローンの返済が不可能になってしまったということなので、抵当権が実行されて家や土地を取り上げられてしまいます。

 

取り上げられた家や土地は競売にかけられて売却され、その売却代金から債権回収がされます。そうなれば当然自宅はなくなります。ですが、任意整理と個人再生の場合は住宅を守って債務整理を行うことができます。

 

任意整理の場合、住宅ローンを整理の対象から外せば自宅を競売にかけられることはありません。ただし、この場合住宅ローンは減額しません。他の借金については任意整理を行うことで将来利息がカットされて減額されますが、減額した借金総額を3〜5年で完済できない場合は他の債務整理方法を検討するしかありません。

 

個人再生の場合も住宅を守ることができます。個人再生では住宅ローン特則というものがあります。これを利用すると住宅ローンだけはそのまま支払い続け、他の借金を大幅に減額してもらうことが可能です。こちらの場合も住宅ローンそのものは減額しませんので注意が必要です。

 

この住宅ローン特則ですが、根抵当権が設定されている場合でもその根抵当権を使って他の借金が担保されていなければ利用することができますが、不動産担保ローンなど住宅ローン以外に担保されている場合は利用することができません。

 

不動産担保ローンとは?

不動産担保ローンとは、自宅や土地などの不動産を担保にお金を借りることができるローンのことです。不動産担保ローンには、低金利で大口の借入ができるといったメリットがあります。

 

一方で、融資までに時間がかかる、返済できない場合は不動産を失うといったデメリットもあります。


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